近年来对于房地产市场的调控可谓是两极分化，对于北京、上海、深圳这一类城市来说，经济异常活跃，财政收入的来源主要是税收，对土地财政的依赖度很低，未来避免高房价弱化对优质人才、企业的吸引力，想方设法控制房价。

以深圳为例，近年来动作频频，不仅仅大幅提高购房门槛，还远赴长沙学习先进经验，最近又设置了房地产指导价，普遍来看，市场价1000万的房产，指导价被设置成700万元。但是即使是这些一线城市大力加码房地产调控力度，依然阻挡不了人们的购房热度，房价也水涨船高。

而对于三四线城市来说，卖地收入成为了财政资金的主要来源，对房地产市场的调控更像是过家家，以江西为例，为了吸引人才、留住本地人才不外流，同时稳定房价，江西省全面放开了落户政策，几乎人人都能到江西落户，此外江西的省会南昌，曾经还有过所谓的“限购”----限制老城区购买套数，却对九龙湖新区全面放开，导致新区房价飙涨。背后的原因就是老城区已经无地可卖，而新区则有很大的空间。在2020年，江西省还组织了全省范围内的房地产促销活动。

可见，不同的省市对于房地产市场、价格的态度迥然不同，著名经济学家、房地产市场的大多头曾经说过：越是限制的城市，房价越要涨。这话还是有道理的，比如深圳、上海、杭州，房价涨幅近年稳居前列，而三四线城市的房价反而有所下跌。

其实房价最大的驱动力还是人口的流失，中国开启全面城镇化以来，农村人口流向县城，县城人才流向中心城市以及一线城市，造成了中国房地产市场的黄金20年，如今中国的城镇化率已经超过60%，大面积的农村人口进城已经不会再有，农村户口的价值也远远超过了普通的城镇户口。那么房价的走势会如何呢？

就先来看看户籍制度的变化。近期马光远说，十四五期间，已经在中国实行70年的户籍制度将会终结。或许他说的并不能完全实现，但是以目前的情况来看，除了北京、上海的户口还比较难获取之外，只要是大学生（包括大专），想要在全国任何城市拿到户籍都很容易，为了吸引优秀人才，类似天津、杭州、广州、深圳这样的一二线城市，均放低了落户门槛。

城市之间的竞争，说到还是人才的竞争，所以马光远说的十四五期间户籍制度全面终结也不是没有道理，而随着户籍制度终结的将会是人才的全面流通，城市之间的竞争力将会发生更大的变化。

很显然，对于一线城市、二线城市而言，将会聚集更多的优质人才，这些人口流入理论上会进一步推升当地的房价，但是因为政府的调控，并不会让房价出现爆涨。

但是对于三四线城市，尤其是普通的地级市、县级城市来说，人口的加速流动无一会对当地的房价造成灭顶之灾，一方面农村人口不再流入（很多县城甚至出现了城市人口回流农村的情况），另一方面高端人才迁出，根据马光远的预测，大量的三四线城市未来房价的趋势将是走下坡路，即使是一些三线省会城市也不能例外，比如南昌、贵阳、兰州等。

买房坐等升值的时代已经过去。