聚焦房地产市场新信号

编者按

最近房地产市场出现众多新信号。国家统计局数据显示，9月一线城市房地产市场企稳回升的信号明显。值得关注的是，中央和各地稳楼市政策持续加码，市场正在出清，正常投资需求有所回升。一线城市“认房不认贷”的政策暖风叠加传统的“金九银十”，一二线城市房地产市场出现了一些积极的变化。

楼市半月谈

图片来源/新华社

■中国经济时报记者夏金彪

近两个月以来，房地产市场各项支持政策在全国范围内相继落地，政策效应正逐步显现，房地产市场出现回暖信号——一线城市房地产市场率先复苏。

根据国家统计局公布的9月份70城房价数据，一线城市新房销售价格环比由8月份的下降0.2%转为持平，其中，北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%，上海领涨全国。

从8月底开始，多地房地产市场宽松政策持续释放，尤其是北上广深四大一线城市相继落地“认房不认贷”政策，对房地产市场提振效果明显。以9月份领涨的上海为例，继9月1日宣布执行商业贷款“认房不认贷”后，10月17日，上海再度宣布优化住房公积金贷款套数认定标准，上海无房、在全国无公积金贷款或首次公积金贷款已结清的，认定为首套住房……政策持续发力，提振了上海的房地产市场。

从二手房市场来看，9月份二手房价格环比上涨城市为4个，较8月份增加了1城。一线城市环比连续4个月下降后首次转涨，涨幅为0.2%。其中，北京以0.7%的涨幅领跑全国二手房市场；其次是上海，二手房价格环比上涨0.6%。

有业内人士认为，京沪二手房价格环比有所增长，主要得益于此前京沪“认房又认贷”政策实施严格，落实“认房不认贷”以后，释放的需求潜力比较大，特别是京沪老旧二手住房多，改善型需求潜力大，二手房活跃度增加。

需要指出的是，虽然一线城市率先复苏，但这种复苏还不稳定，一线城市内部仍存在分化。广州和深圳的新房价格继续下跌，环比跌幅分别为0.6%和0.5%，同比跌幅为1.7%和3%。广州的二手房价格环比下降0.7%，深圳的二手房价格则环比持平。

此外，二三线城市的商品住宅销售价格虽然同比有涨有降，但环比仍在下降。从环比看，9月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

目前，房地产供给端风险释放还在继续，居民收入、预期等有待进一步改善，这在一定程度上影响了二三线城市房地产市场企稳，导致二三线城市房价跌幅仍在扩大。此外，优化房地产政策带来一线城市的复苏也有待进一步稳固。

由于“认房不认贷”等政策落地，一线城市换房需求释放，进而带动一线城市二手房挂牌量明显增加，在供应大增的背景下，一线城市二手房价格短期仍处在下跌通道。

有业内人士认为，无论是刚需还是改善需求，居民购房通常是“买涨不买跌”，当下消费者对房价及市场信心偏弱，入市更加谨慎缓慢。对此，还须进一步优化房地产政策，“稳房价”“稳预期”，促进房地产市场修复。

从短期来看，房地产市场仍面临着调整压力。但从中长期来看，我国的常住人口城镇化率为65.2%，户籍人口城镇化率仅为47.7%，城镇化仍有较大的提升空间。此外，虽然我国房屋总量已达400亿平方米左右，但房屋以中小户型为主，改善潜力较大。

市场预计，政策有望围绕稳定房价预期、激活置换链条、降低合理住房需求购房门槛等方面继续优化。尤其是随着一线城市限购等政策进一步放开，带动热点城市进入更为扎实的市场复苏阶段，有望引领房地产市场走出底部区域、企稳回暖。

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